【基本案情】

原告熊大与被告熊二、强某于2004年9月23日签订一份《协议书》，约定：因强某、熊二办理落户需要，由熊大出资856323元以强某、熊二名义于2004年9月11日向某房产开发公司购买某号房产，两被告应于落户手续办理完毕次日将该房产返还原告并承担相关费用。同日，强某、熊二经公证处公证，委托熊大就上述房产代为行使管理、使用、参与诉讼等权利。2004年12月31日，某房产公司出具给熊二金额为856323元的房产销售发票。2007年11月22日，熊二与强某离婚，并由法院作为一份调解书，确认二人婚后无共同财产和债权，双方自愿离婚。2008年9月2日，某房产公司出具给被告熊二一份面积补差款12457元的销售发票。2008年9月17日，熊二办理了该房屋的土地房产登记卡，权属人为熊二。2012年3月26日，强某公证声明在其权限范围内撤销熊大于2004年公证书项下的代理权。

【案件焦点】

借用他人名义买房并签订协议明确约定借名、出资、返还房屋产权条件等内容的，借名人诉求过户时如何认定借名协议的效力及房屋的实际出资人。

【法律分析】

借用他人名义买房在实践中屡见不鲜，借名或囿于房产限购政策，或受银行贷款对借款人资格所限，或为满足被借名人落户所需等等。借名买房纠纷或发生于产权证办理前借名人不欲再借名从而要求卖方将产权直接办理于自己名下；或发生于产权证办理后，借名人因无需再受政策限制或已完成借名买房目的从而主张被借名人将产权过户到自己名下。无论哪种纠纷，原告诉求能否得到支持，均取决于其是否实际出资购房。

认定借用他人名义购房时的实际出资人应从以下几方面着手：

1.双方书面协议。但不能单凭协议确定实际出资人，因为协议的履行具有不确定性，借名人不按协议履行出资义务亦有可能，故除协议外，还需结合其他证据综合认定。

2.还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽载被借名人之名，但如这些重要材料均由借名人持有，则足见买房事宜均由借名人具体执行，房款亦可推理为由其支付。

3.双方的还款能力。如被借名人无稳定的工作收入等经济来源，断无支付巨额首付款及按期支付按揭之能力。

4.卖方证言。但因证人证言本身证明力偏低，且卖方慑于诉累未肯作证或左右证词，故卖方证言具有不稳定性，不能将其作为定案的唯一突破口。

5.常理推断。如被借名人主张房款由其支付，则应清楚款项数额。

6.其他证据。如本案例中，两被告离婚时在法院确认无共同财产，可见被告清楚讼争房产非其夫妻出资购买。

法院经审理认为：从二被告公证委托原告就讼争房产行使抵押、出售等几乎完全的物权可知，被告熊二只是名义上的购买人，因正常情况下房产所有权人不会将所有权几乎全部让渡给受托人。其次，原告提供了一笔银行进账单并提供户名为熊二的银行按揭还款明细，被告熊二承认这些款项都由原告支付。被告强某表示其于2005年4月回老家，且2004年至2007年期间没有稳定收入，钱款由前期熊二保管，故对购房出资款及按揭款毫不了解。本院认为买房如此重大的事项，丈夫毫不知情有违常理。因此，房产由原告熊大出资购买。故判决由熊二、强某在判决生效十五日内将房产以赠与的方式过户给原告熊大。

被告熊二、强某提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

    （转自:王金鹏律师）