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未取得施工许可证而建设的房屋,是否就能认定为违法建筑?
         发布者:易居房产律师团   发布时间:2021-10-25   阅读:541次 ;分享到:
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 【要点提示】

合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同,不因出卖人未能取得所有权而导致合同无效。根据物权效力与合同效力分开的物权法原则,是否办理土地使用权变更登记不影响合同效力


【当事人信息】
原告: 余某(上诉人)

被告:李某1、李某2、李某3、林某(被上诉人)



【案情简介】

2006年1月6日,苏某等十一户通过公开拍卖方式单独或共同取得了位于第4号至第9号的国有土地使用权。上述土地共占地1313平方米,土地用途为城镇混合住宅用地或城镇住宅用地,土地使用权出让年限为50年。

2011年12月28日,李某3、李某1、李某2、罗某与上述享有国有土地使用权人(即苏某等十一户)签订合作建房合同》和《合作建房附加合同》,约定由苏某等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权,由李某3、李某1、李某2、罗某提供建房资金由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼。后罗某因故退出并将其权利义务一并转让给了林某

2012年12月3日,为了预定涉案房屋,余某与李某2、李某3签订《房屋出售合同》。2013年9月23日,李某2代表项目部(出卖人,即甲方)与余某(买受人,即乙方)正式签订了《商品房买卖合同》载明:甲方经批准将苏某所属以出让方式取得的土地进行合作开发。合同另对该项目建筑设计方案、商品房建筑面积(计价面积和产权证面积)、价款及支付、房屋交付、办证、违约责任、延期交房等进行了约定。合同签订后,余某陆续缴纳购房款、契税和房屋维修资金、水电燃气初装费和(房产证、土地证)办证费等费用共计326645元。2014年12月20日,李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房,因余某对房屋质量问题提出异议,余某未同意收房并报案。后余某等多次找政府相关部门进行维权,政府相关部进行了协调处理,因双方分歧较大,协调未果。   

案情补充:

1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日经法院确认有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授权委托书,授权与业主签订商品房买卖合同。四人与苏某等十一人以出让方式取得的土地进行合作开发,拟定项目名称并对外出售

2.2013年2月30日,苏某等十一户作为发包人将案涉项目建设工程发包给了某建筑工程公司。2013年5月3日,城乡建设规划管理办公室对苏某等十一户案涉项目建设工程发放建设工程放线通知单。2015年3月25日,城乡建设规划管理办公室出具证明,证明苏某等11户凭发放的建设工程放线通知单就可直接放线开工。该建设工程总建筑面积为17509.28平方米(其中地下1326.3平方米),建筑用地面积1310.2平方米。该项目于2013年3月6日开工建设,土建部分于2014年10月竣工,但是该建设工程至今并未进行竣工验

3.案涉项目部负责人是林某,李某2主管财务、李某3主管协调工作、李某1进行出资,该项目部并无房地产开发资格案涉项目至今(本案一审辩论终结前)未办理建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,李某1、李某3、李某2、林某亦无商品房预售许可证。2015年5月28日,李某2等四人向房地产管理局申请对案涉建设项目“地下层和4-12层房屋产权”进行房产过户登记。经房地产管理局初审认定,该项目具备产权首次登记的必备条件,初始登记可以颁证到十一位国有土地使用权人名下。案涉项目地下层和4-12层房屋产权可以过户登记。李某2等已与案涉项目买受人签订的房屋买卖合同,如买卖双方对合同内容不持异议或经法律程序确认买卖合同有效并发生法律效力,亦可以通过转移登记过户到买受人名下2015年5月28日,苏某夫妇以共同共有的方式取得房屋所有权证,即案涉项目606号房、608号房、609号房、1014号房、715号房均已初始登记到苏某夫妇名下

余某诉请确认其与被告签订的合同无效并要求全额返还购房款赔偿已付房款的利息损失。



【法院判决】

【一审】

驳回余某的诉讼请求。

【二审】

驳回上诉,维持原判。



【案件解析】

1. 《商品房买卖合同》引发纠纷,为何不适用最高法《商品房买卖解释》?

【详见上文解析...】(点击即可跳转)

 

2.未办理土地使用权变更登记,是否影响房屋买卖合同效力

【详见上文解析...】(点击即可跳转)

 

3.未取得施工许可证而建设的房屋,是否就能认定为违法建筑

本案出售的房屋依法交纳了建房所需的相关税费、办理了建设工程规划许可证。且该土地系国有出让土地、具有国有土地使用权证,土地用途为城镇混合住宅用地,也办理了合法的建设开工手续,可见涉案房屋系合法建筑,并非违法建筑

李某1、李某3、李某2、林某在与国有土地使用权人合作开发房地产以及在整个建房过程中是否有违反相关法律、行政法规等的管理性规定的行为,应当由相关的政府行政部门对其行为进行认定并予以处理

李某1没有房地产开发资质、商品房预售许可证,涉案房屋并非商品房,故并不需要上述资质。且根据城乡建设规划管理办公室出具的证明,涉案房屋所占土地系拍卖土地,建房手续不需办理建设用地规划许可证。至于涉案房屋是否办理了建设工程施工许可证并非对涉案房屋是否为违法建筑之认定标准,依据《中华人民共和国建筑法》第六十四条之规定:“违反本法规定,未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工,可以处以罚款。”故即使涉案房屋建设过程中未取得施工许可证也仅为行政管理部门的管理事项,与涉案房屋是否认定为违法建筑无关

综上,原告与被告双方签订的合同系当事人真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定,合法有效。原告诉称双方签订的商品房买卖合同无效的诉请求没有事实和法律依据,故两审法院对其诉请均未予支持。

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