农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定法律依据合辑

▶ 合同法 

第三章 合同的效力

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（法释[1999]第19号）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 

▶ 物权法

第十三章　宅基地使用权

第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

比较《物权法》草案（下列条款未在正式颁布的物权法中出现）

第十三章　宅基地使用权 
第一百六十条　农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。 
第一百六十二条　宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。 

▶ 土地管理法（2004年修订）

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

比较86年土地管理法

第四十一条 城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。

▶ 国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发〔1999〕39号）

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

▶国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办发（〔2007〕71号）

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设　
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

▶ 地方规定

河北省农村宅基地管理规定（废止）

第十八条　买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，其协议或合同无效，没收非法所得，对在该土地上新建的住宅限期拆除或者没收，并对买卖或非法转让宅基地的双方当事人按非法所得百分之五十以下金额处以罚款。

河北省农村宅基地管理办法（[2002年]第7号）

第二十条 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条本办法自2002年7月1日起施行。1992年7月8日省人民政府发布的《河北省农村宅基地管理规定》和1998年1月1日省人民政府发布的《河北省农村宅基地管理规定修正案》同时废止。

▶ 北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要（京高法发[2004]391号）

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有．由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”同时，土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益

与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

附录：典型案例

▶北京市宋庄“画家村”案件

北京市第二中级人民法院民事判决书

(2007)二中民终字第13692号

上诉人(原审被告)李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，河北省邯郸市邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。

委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。

委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。

被上诉人(原审原告)马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。

委托代理人董秀梅(马海涛之妻)，1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住址同上。

上诉人李玉兰因一般买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则、被上诉人马海涛之委托代理人董秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2O06年l2月，马海涛与其母吴淑敏起诉至原审法院称：吴淑敏与其丈夫马万春在通州区宋庄镇辛店村有北房五间、西厢房三间。马万春于200O年去世。2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。因李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，其无权使用辛店村宅基地，故起诉请求确认马海涛与李玉兰所签房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。后吴淑敏撤回起诉。

李玉兰辩称：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，其亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马海涛的诉讼请求。

原审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。李玉兰应当把该房产返还给马海涛。对李玉兰关于马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故其抗辩意见不予采信。综上，原审法院于2007年7月判决：一、李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三问、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。

判决后，李玉兰不服，向本院提出上诉，坚持认为其与马海涛所签房屋买卖合同有效，并据此请求撤销原判，驳回马海涛的诉讼请求。马海涛同意原审判决。

经审理查明，马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142号。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。双方诉争之房屋原系马海涛之父马万春继承之祖遗产，1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》，确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春与吴淑敏系夫妻，二人共生有一子四女，分别为马海涛、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马万春于2000年9月去世。

2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李玉兰。《买卖房协议书》上书：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4．5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，并加盖北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会印章。同日，北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马海涛于2 0 02年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。

该契约签订后，李玉兰支付给马海涛房款45 000元，马海涛将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并于2003年1 0月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。

在原审法院审理期间，马海涛同意按照房屋及添附物的现值返还，并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。原审法院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。

上述事实，有双方当事人陈述、户籍证明、集体土地建设用地使用证、买卖房协议书、评估报告等证据在案佐证。

本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，本院不予支持。

合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，本院亦予以维持。

考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 

一、维持北京市通州区人民法院(2007)通民初字第103l号民事判决第一项、第二项；

二、马海涛与李玉兰于二00二年七月一日所签之《买卖房协议书》无效。

评估费600元，由马海涛负担300元(已交纳)，由李玉兰负担300元(于本判决生效后七日内交纳)。

一审案件受理费50元，由马海涛负担25元(已交纳)，由李玉兰负担25元(于本判决生效后七日内交纳)；二审案件受理费70元，由李玉兰负担(已交纳50元，剩余20元于判决生效后七日内交纳)。 

本判决为终审判决。

审判长：肖蓉蓉

审判员：张振越

代理审判员：李馨

二零零七年十二月十七日

书记员：康乐（来源:审判实务）