从房屋买卖纠纷案例区分合同履行顺序、附条件合同

《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

附条件的合同所附的是合同生效或失效的条件而不是履行合同义务的条件。在房屋买卖合同中可能会出现类似于“甲方迁出户口，同时乙方付房款（此处的房款是大额的房款，一般应当在房屋总价的五分之一以上）”上述约定不是附条件的合同，这是关于合同履行顺序的约定，而不是附条件合同。

《合同法》第六十六条规定“：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”（同时履行抗辩权）第六十七条规定“：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”（先履行抗辩权或不安抗辩权），上述案例中甲、乙双方都可以行使同时履行抗辩权。
     以下两个问题值得我们思考：1、约定大于法定，私法自治，既然当事人这么约定了就要这么履行。2、违反同时履行抗辩权的约定效力如何，当事人是这么履行对还是不这么履行对的问题。
    案例中甲方迁出户口同时乙方支付房款（如100万）的约定效力如何？如果没有这个约定，乙方不能以甲方没有迁出户口为由拒付房款，因为这两个义务严重不对等，这个要求违反同时履行抗辩权或者先履行抗辩权的法律规定。当事人这么约定了，应当如何处理？
  合同法的帝王原则即是诚信原则，上面的约定是不诚信的，也是不公平的。
  我国法院的判决都要有明确的法律依据，不能把诚信原则和公平正义作为裁判的直接依据。在没有其他法律依据的情况下就只能以显失公平【《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……】为由撤销该约定，该约定如被撤销，则自始没有法律约束力【《合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……】

（来源：诉讼焦点  作者：刘建平律师）