房产纠纷案例分享：一房被二卖，该怎么办？

【案情简介】

2014年1月，购房人石某与出卖人李某签订了一份房屋买卖合同，交付320万元房款后，石某购得市中心一套高档商品房。由于李某不予配合，房子的产权过户手续迟迟未能办理。

2014年8月，石某突然收到法院的传票，汪某把他告上了法庭。汪某在起诉状上称：2014年5月，他通过某房产中介公司以350万的价格购买了石某原先购买的房屋，并已办妥产权过户手续，成为该房屋的合法所有权人，因此要求石某停止侵权，立即迁出房屋。石某认为这是汪某与上家李某恶意串通，用签订买卖合同这种貌似合法的形式，达到非法占有房屋的目的。

于是，石某也通过法律途径与之对抗，请求法院确认汪某和李某签订的买卖合同无效。

这个案件在审理的时候出现了许多疑点：汪某在办理购房申请贷款时，所登记的单位地址和联系电话与李某所登记的一致，收入证明也是李某所在的公司出具，这说明所谓汪某和李某属于同事或者亲戚关系。

其次，汪某无法向法院提供其支付房款后李某出具的收据，也无法提供双方通过银行划扣房款的账目记录。

经调查，法官还发现汪某在未实地查验的情况下，即与李某签订了购房合同，有违常理。而成交价格虽然比前次的价格高出30万元，但与同地段的同等条件房屋相比，仍然偏低。因此不排除由于房价大幅攀升，李某对当初将房屋卖给石某产生悔意的可能，于是串通汪某炮制了另一份房屋买卖合同，以汪某的名义逐出石某，拿回房子。

【案件结果】

法院经审理认为，虽然汪某表示其对石某和李某先前存在的买卖关系并不知情，但从上述的种种疑点可以推定，汪某并非善意第三人，其与李某之间属恶意串通，因此签订的买卖合同应属无效。

【案件点评】

“一房二卖”是一种严重违反诚实信用原则的行为，但也是房价变高的特定时期出卖人为了实现利益最大化而经常采用的手段。

一般情况下，房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再行将房屋出售给第三人，并将产权过户至第三人名下的，即由第三人获得房屋的所有权，购房人无法获得房屋的所有权，只能要求出卖人承担其他违约责任。这一原则体现在我国《物权法》第106条。

但在本案中第三人汪某非但没有获得房屋的所有权，其与出卖人李某签订的房屋买卖合同反而被宣告无效，原因即在于汪某不是善意第三人，通过第二份买卖合同中存在的诸多疑点和不合理之处，可以推定汪某是恶意第三人，其利益无法获得法律的保护。该合同应属恶意串通的合同，根据我国《合同法》第52条第2项，应当宣告无效。

汪某根据这份无效合同取得的房屋产权依法不受保护，对汪某要求石某停止侵权、迁出房屋的诉讼请求，不予支持。相反，李某和汪某有义务将房屋产权从汪某名下变更至石某名下

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第52条   有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》第106条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

（来源：房产金融法律服务）