案例分析 | 按揭不成所致房屋买卖合同纠纷

[内容摘要]房屋买卖过程中，双方订立了合同。买方申请银行按揭贷款，经银行对买方征信情况调查，买方资信未达要求，故贷款申请未被批准。在按揭不成情况下，各方该如何应对？

[关键词]买卖合同纠纷  按揭贷款  合同解除权

【基本案情】某房地产公司与张某经合意签订了房屋买卖合同。合同约定，房地产公司将一套房屋出售于张某，张某支付房屋首付价款30万，剩余价款50万通过银行贷款支付，并约定了10万元定金（已实际交付）。之后，张某前往当地一家银行办理按揭贷款，银行在审核中发现张某征信情况不符合标准，拒绝了张某的贷款申请。现张某无法取得银行贷款支付房屋买卖合同之价款，房地产公司要求张某在十天的宽限期内支付房屋价款，逾期解除合同。到期后，张某仍未筹齐价款，房地产公司欲解除合同，而张某要求继续履行。

【争议焦点】1.房地产公司是否享有合同解除权？
2.张某能否要求退还定金和首付款？

【案情处理依据及结论】

一、法律关系的认定
商品房买卖过程中，大多数购房者选择抵押贷款进行按揭，即购房者向开发商支付首付款，余款通过银行贷款支付，并将所购房屋作为抵押物，担保购房者的银行贷款债务。抵押贷款存在两对法律关系：一是购房者和开发商的房屋买卖合同法律关系，二是购房者和贷款银行之间的借款合同法律关系。
首先，就房屋买卖合同法律关系而言，开发商的义务是向购房者交付房屋，购房者的义务是支付购房款。银行作为合同第三方，买卖合同对其没有约束力。所以，在房屋买卖合同中作为代履行人的银行的放贷行为，视为代购房者履行支付购房款的义务；如若银行没有放贷或放贷不符合约定，视为购房者未履行付款义务，购房者应当按照约定向开发商承担违约责任。

其次，就借款合同法律关系而言，如果因购房者提供的资料缺陷、贷款征信记录瑕疵，导致无法申请房屋贷款的，银行不承担连带责任。但是，如果购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，银行未按规定时间放贷，那么购房者只能先向开发商承担违约责任，然后再按借款合同向银行主张违约责任。银行作为合同第三方，买卖合同对其没有约束力，而同样应由未按约付清余款的购房者按照合同约定，向开发商主张违约责任。
本案中,银行对于购房者张某与房地产公司签订的房屋买卖合同不负连带责任,开发商只能要求合同的相对方张某承担合同履行不能的违约责任。

二、当事人的合同解除权以及违约救济
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋买卖合同解释》”）第23条规定，如果购房者提供的资料不实，或者由于购房者的征信记录瑕疵，导致银行贷款未获批准的，属于本条“当事人一方原因未能订立商品房担保贷款”的情形，开发商可以要求解除商品房买卖合同，并要求购房者赔偿损失。本案中因购房者原因未能获批银行贷款，致使合同无法履行，开发商可以解除合同。
另一种情形是，因开发商房地产公司未具备销售条件，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现亦不会批准贷款，此时购房者可要求房地产公司退还首付款及双倍定金，并要求开发商支付相应的利息。
实践中存在有的房屋买卖合同中约定明确：如果按揭贷款不能办理，购房者需自筹资金支付剩余购房款，否则应承担逾期付款的违约责任；如果房屋买卖合同有类似约定，根据意思自治原则，购房者理应承担相应的违约责任。

三、定金和首付款是否需要退还
根据《合同法》第115条，双方可以约定定金作为合同债权的担保。定金支付后，一方不履行合同约定时，将受“定金罚则”约束。实践中，只有以下两种情形，定金才可能退还购房者：一是银行贷款未获批是由于开发商的原因；二是购房者与开发商在合同中明确约定按揭失败将返还定金。
本案中开发商并无过错,而是因购房者自身原因无法获取银行贷款进而不能履行房屋买卖合同中支付购房款的义务，且双方无返还定金的约定，因此，购房者无权请求返还定金。
那对于已支付的购房首付款，张某是否可以要求退还呢？开发商行使解除权后，张某无需交付剩余房款，但需承担违约责任。本案中张某与房地产公司已经约定了定金条款却没有约定违约金条款，在合同履行不能时，房地产公司可以获得定金赔偿，但不能以首付款作为违约金要求赔偿，故张某可以请求房地产公司退还首付款。

【案件延伸】如何保护购房者利益，避免承担因按揭不成而产生的违约责任呢？
为了避免按揭不成产生纠纷，保护购房者的合法权益，建议购房者从以下三点入手将风险控制在最低：
第一，签订购房合同前，认真听取开发商的意见，尽量向贷款银行详细地咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期；
第二，双方在签订购房合同就按揭不成时购房者的合同解除权作明确约定，即在合同中约定，如果银行不予办理按揭手续致使买受人无法取得贷款的，购房者有权解除购房合同且不承担违约责任。同理，双方亦可约定定金责任的免除。
第三，如果银行通过了购房者的贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放贷时间作明确约定，后来无正当理由不按时放贷，购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时放贷并主张违约责任。

【相关法条】

1、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

 2、《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

（来源：华政研究生法律援助中心  撰稿：徐小萍）