房产纠纷，“一房数卖”合同履行问题

“一房数卖”合同履行问题

昨日，针对近日最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称纪要）讲解了其中对末位淘汰制度是否合法进行了规定。

今日，就纪要其中对一房数卖的合同履行问题为您答疑解惑。

“一房数卖”，是指房屋所有人将同一套房屋先后出售给了不同的买方。由此引发买方要求优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等一系列的纠纷。

案例

刘某与房主吴某签订房屋买卖合同，约定将某楼房一套出售给刘某。刘某履行了房屋买卖协议的义务，已经付清全部购房款后，吴某遂将房屋交付给刘某使用，同时还将自己的房产证交给刘某保管，并承诺三个月后协助刘某办理房屋过户手续。三个月后，吴某在刘某毫不知情的情况下又同赵某签订了另一份房屋买卖合同，将房屋再次出卖，吴某在收取了赵某15万元购房定金后便不知所踪。

指导意见

纪要规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

在合同效力方面，纪要规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定，即要求房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，请求确认转让合同无效的，不予支持。当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

（来源：网络）