房屋买卖合同重大误解显失公平被法院撤销

【案情简介】

2015年7月，李某起诉至原审法院称：2014年12月底，因张某要求我腾房，我才得知双方签有《存量房屋买卖合合同》，且房屋已变更到张某名下。事实上，我从未出卖过房屋，也并没有到住建委办理过房产过户等手续，更没有收到张某支付的购房款。我与张某之间的《存量房屋买卖合同》是在我不知情的情况下张某以欺诈手段致使我违背真实意思与其签订的，该合同并不是我的真实意思表示，存在重大误解、显失公平，且双方不存在真实的交易。故诉至法院请求撤销双方于2014年12月11日签订的《存量房屋买卖合同》并由张某负担本案诉讼费。

张某辩称：李某的主张没有事实及法律依据，不符合法律关于可撤销合同及可撤销民事行为的相关规定，且房屋买卖交易完毕，不存在可撤销的条件，故不同意李某的诉讼请求，请求法院驳回李某的诉讼请求。

原审法院经审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案争议的焦点是本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《公证书》，房屋买卖交易习惯及双方当事人庭审陈述，名义上双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，实际上是魏×向某投资公司借贷以涉案房屋作为担保，也就是说本案的基础法律事实是民间借贷关系。理由如下：1.合同的权利义务不对等。本案涉诉房屋面积55.55平方米，合同约定总价为55万元（含定金3万元），而据李某陈述，该同等地段的市场均价均为15000元／平方米以上，双方约定的价格明显低于市场价格，有违公平、等价原则。2.不符合日常交易习惯。据李某陈述，双方在签订房屋买卖合同前后，从未见过面，且签订合同之前，张某未到诉争房屋里观看，由此可以证明以上行为均与正常购房交易习惯不相符合，缺乏房屋价格协商的意愿。物权法共规定了三种类型的担保物权，即抵押权、质押权、留置权。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权。综观本案，在魏×向某投资公司借贷未还的情况下，某投资公司未通过法律程序私自将李某的抵押房屋转卖张某，且交易价格显失公平，依据合同法的相关规定，当事人有权要求变更或者撤销。就张某本人来讲，其未与李某见面，未协议价格，就办理房屋过户手续并强行入住李某的房屋，很难说是善意取得。张某虽暂为李某租房，但终非长久之计。李某要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，法院应予支持；张某的辩解意见，与事实不符，法院不予采纳。张某的合法权益应通过主张民间借贷法律关系实现。

【法院判决】

依法撤销李某、张某于2014年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

原审法院判决后，张某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回李某原审的全部诉讼请求。其上诉的事实理由为：原审法院在未进行评估的情况下，仅依据李某的陈述认定《存量商品房买卖合同》约定的购房款明显低于市场价格，缺乏依据；张某与李某系房屋买卖合同关系，原审认定本案基础法律关系系民间借贷关系，属认定错误；李某同意原判。

【审理查明】

2014年8月13日，万某（自述为某投资公司经理）与李某到北京市方正公证处办理了相关手续，公证书载明：委托人李某是位于北京市密云县果园新里中区×号楼×层×单元307的房屋（以下简称307号房屋）所有权人，房屋所有权证号为X京房权证密字第×号。上述房产是李某个人财产。因为李某事务繁忙，故委托万某为李某代理人以合理的市场价格出售上述房产等内容，万某代表李某办理卖房的相关手续，并代为收取相关购房款及到银行办理提款手续。

2014年12月11日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司时代方群店业务人员李×居间，万某作为李某（出卖人）的委托代理人与张某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，将307号房屋一套卖予张某，面积55.55平方米，房屋总价款55万元，其中包括定金3万元。定金收据载明：今收到买受方张某购买307号房屋定金人民币叁万元整。以此为证。收款人：李某、万某，收款日期：2014年11月26日等内容。李某否认定金收据上的署名为其所写，张某对此不置可否，并未要求书写鉴定。

2014年12月18日，万某与张某办理了涉案房屋过户手续。2014年12月26日，张某通过卡卡转账的方式向万某指定户名为邓×的账户转账52万元。当日，万某为张某出具收条，载明：收到张某交来房款520000元，收款人：万某等内容。李某未收到定金及购房款。同年12月底，因张某要求李某腾房，双方产生争议，后张某强行入住并为李某在密云保利花园暂租住处，事态暂得已缓解。李某曾就魏×涉嫌诈骗到有关部门报案，未予受理。

原审中，李某陈述：2014年8月，案外人魏×为李某装修房屋时，将李某的房屋作为抵押担保从北京某汇诚投资管理有限责任公司（以下简称：某投资公司）贷款25万元。其就此提供落款日期为2014年8月30日，署名为魏×出具的文字证明一张，载明：我于2014年8月11日从北京某汇诚投资管理有限责任公司贷款贰拾伍万元整，押业主李某房本、户口本、身份证各一份，订（定）于2014年10月11日把贷款还清，房本返还业主。

李某对委托万某卖房及公证处公证的细节陈述为：当时自己年岁较大，天气又热，自己记不清都签了什么字，但房屋买卖合同上的署名绝非自己所签。张某则认为有其代理人签名，不影响房屋买卖合同的效力。

原审诉讼中，法院到涉案房屋查看，涉案房屋非张某本人居住，居住人拒绝配合法院调查工作。此前，原审法院曾向万某了解情况，万某不否认魏×向其公司借款及出卖李某抵押房屋的事实。

二审诉讼中，经本院向北京市密云县两家中介机构咨询，一家的咨询意见为：2014年底，北京市密云县果园新里中区小面积房屋成交价格为每平方米14000元左右，最高不超过15000元。另外一家的咨询意见为：当时房屋单价超过15000元。李某对上述咨询意见予以认可。张某表示不予认可，并称根据其在网络上查询的信息，当时房屋单价为13000元。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《公证书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋产权证书》、客户回单、定金收条、收据、了解情况笔录等证据在案佐证。

本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在订立合同时显失公平的，当事人一方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。本案中，根据双方提供的证据，案外人万某基于与他人的债权关系与李某签订公证委托书，取得了出卖307号房屋的权利。而后，其为尽快获取房款，以明显低于市价的价格与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，使得李某利益严重受损，而房屋受让人张某却因此获取巨大利益。万某以此种方式行使代理权有违李某卖房的初衷，使得李某与张某的权利义务处于严重的不平衡之中。另外，从张某一方来说，张某在签订协议前后始终未与李某本人协商过价格，有别于常人面对房屋买卖等重大交易行为时所持的慎重态度，在周边房屋市场价格远远高于双方合同定价的情况下，其仍选择签订合同购买房屋，应承担由此带来的不利后果。现李某以显失公平为由要求撤销就307号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合法有据，其诉讼请求应当予以支持。张某主张307号房屋成交价格仅比周边同等房屋成交价格略低，但无论本院调查还是其摘自网络的信息，周边房屋成交价格均远远高于张某买受307号房屋的价格，故本院对其上诉意见不予采纳。有关原审法院认定本案基础法律关系系借贷关系一节，经审查，本案系案外人万某代理李某与张某形成的房屋买卖合同之诉，原审法院虽就此认定有误，但因该认定并未对本案判决结果产生实质性的影响，故本院对判决结果予以维持。故判决：驳回上诉，维持原判。（来源:找法网）