政策原因不能过户，合同目的无法实现，房屋买卖合同被判解除

【关键词】

集资央产房 合同目的无法实现  房屋买卖合同解除 情势变更

【要点提示】

当事人在签订房屋买卖合同后，由于新的住房政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，出卖人可以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同。

【案件简介】

2004年4月8日，洪某与战某签订《住宅房屋买卖协议书》，约定：战某购买洪某位于北京市某住房一套，建筑面积85.82平方米，无产权证，价款24万元；战某于2004年5月10日前将购房价款全部汇入洪某指定银行；洪某于2004年5月11日前将房屋交付给战某；待洪某取得房屋产权证后，双方共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续；协议生效后，除不可抗力外，战某不按期付款，洪某有权解除协议。洪某出卖给战某的房屋，系洪某作为内部职工于2004年2月从国土资源部购买的按经济适用住房管理的集资央产房。战某在决定购买前看了洪某与国土资源部签订的房屋买卖协议，并无约定不能转让的条款，协议签订后，战某依约向洪某支付了全部购房价款，洪某亦依约将房屋交付给战某。2010年8月12日，洪某取得该房屋的所有权证。

2010年6月7日，国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局下发文件《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号，以下简称230号文件），明确禁止中央在京单位保障性住房进行上市交易、出租、出售、出借，只能由原单位收回。随后，洪某反悔，以230号文件为由，向北京市昌平区人民法院起诉，要求解除洪某与战某签订的《住宅房屋买卖协议书》。

战某答辩称：1、洪某主张解除合同不符合法定解除和约定解除的情形，没有事实和法律依据。协议约定，除不可抗力外，战某不按期付款洪某有权解除合同，但战某已依约向洪某支付所有房款，并在涉案房屋内居住长达十年之久。2、双方签订的房屋买卖协议未违反国土资源部与洪某签订的协议及相关政策，洪某起诉引用的230号文件也不适用于涉案房屋。3、洪某起诉的真正原因是房价上涨，洪某见利忘义。解除权依法应在一年内行使，现洪某主张解除权超过民法通则规定的诉讼时效。故战某不同意洪某的诉讼请求。

北京市昌平区人民法院一审判决认定：洪某与战某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，洪某签订合同的目的为取得房屋价款，现战某已全额支付购房价款，而房屋产权过户应为战某的签约目的；且合同的法定解除应以客观上确定履行不能为必要，涉案房屋系中央在京单位保障性住房，目前国家关于此类房屋的相关上市交易办法尚未出台，涉案房屋的过户登记并非确定的不可办理，故洪某以合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，法律依据不足，不予支持，故判决：驳回洪某的诉讼请求。

一审判决后，洪某不服提出上诉，理由：1、房屋目前不具备上市交易条件。230号文件对于中央在京单位保障性住房有明确规定，中央单位职工仅限于职工自住，不能改变房屋的使用用途，不能上市交易。2、洪某亲自到央产房交易办公室咨询，答复由于不能上市交易，拿着判决也过不了户。故根据合同法第26条，先签合同，文件后下发，应当适用情势变更原则，请求法院撤销原审法院判决，判决解除买卖合同。

【法院判决】

北京市第一中级人民法院二审审理认为：对于合同订立后由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。故判决：1、撤销一审判决；2、解除洪某与战某于2004年4月8日签订的《住宅房屋买卖协议书》。

【案件评析】

1、如何认定合同目的无法实现？

本案引发纠纷的是洪某与战某的房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是合同目的能否实现？（一）合同目的应从整体上理解，不能割裂的认为产权过户只是买方的目的、卖方的目的只是取得房款。（二）判断合同目的能否实现，不能脱离现实情况，中央在京单位保障性住房在未来是否允许销售，不能改变目前此类集资央产房不得上市交易的现实。当事人双方订立合同后，虽然洪某已经拿到房款，战某已经占有房屋，但是因230号文件的实施无法办理房屋所有权转移登记手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行。

2、房屋出卖人以合同法“情势变更”为由请求解除合同的条件？

情势变更，指合同有效成立后，履行完毕前，合同赖以订立的客观情势发生了当事人订立合同时不可预见的异常变动，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用，将导致显失公平的后果时，则应允许变更合同内容或者解除合同的制度。

情势变更原则的适用条件是：1、须有不属于不可抗力或者商业风险的情势异常变动的事实。主要包括等价关系的严重破坏（如严重的通货膨胀，原材料价格的大幅上涨）和合同目的不达（如政府经济政策的调整）两种类型；2、情势变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、情势变更的发生不可归责于当事人；4、情势变更是当事人于缔约时所不可预见的；5、情势变更使继续履行原合同将显失公平。本案中，洪某与战某于2004年4月8日签订《住宅房屋买卖协议书》后，因2010年6月7日出台230号文件，使得洪某虽然在2010年8月12日取得房屋产权证，后续却无法与战某办理房屋过户登记。属于由于缔约时不可预见的、不可归责于双方当事人的住房新政策实施的原因，致使在买卖合同成立后履行完毕前，合同的目的无法实现，现洪某起诉要求适用情势变更原则解除合同，理由正当，应予支持。

【法条链接】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

（来源：张涛律师  作者：张涛 周琼）