央产房无法完成上市交易 买卖双方与中介如何担责

根据国家机关事务管理局2003年9月22日发布的《中央在北京单位已购公房上市出售管理办法》第二条，央产房即职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

鉴于央产房本身的特殊性，其上市交易程序较一般存量房交易更为复杂，交易的不确定风险较大，那么在实际买卖中，如果该房屋无法顺利完成上市交易，买卖双方以及中介都在其中承担什么样的责任呢？

【案情简介】北京市第一中级人民法院二审（2015）一中民终字第06662号

1.交易不成买方要求卖方支付违约金、中介退还中介费

2015年1月10日，杨某（买方）通过我爱我家公司居间介绍与王某（卖方）签订了《存量房屋买卖合同》，约定购买性质为央产房的目标房屋，并于同日与我爱我家公司签订了《履约服务合同》和《居间服务合同》。合同签署后杨某如约支付购房定金，向我爱我家公司支付了履约服务和居间服务费。后王某告知目标房屋所属范围只能出售给单位内部人员，该房屋无法完成上市交易。杨某据此诉至法院要求卖方承担违约责任，中介退还履约服务和居间服务费用。

2.卖方辩称政策导致央产房无法出卖属于不可抗力

王某对此辩称直至2015年1月15日才知道本单位对目标房屋买卖的限制规定，该政策属不可抗拒的，在签订合同时不能预测单位的规定会对出售房屋产生影响，因此也就不可能对影响本人房屋出售的规定采取避免性和控制性的任何措施。导致合同不能履行的原因完全是不可抗力所致。

3.中介辩称购房合同已经签署居间服务已经完成

我爱我家公司辩称：作为中介公司，杨某和王某签署买卖合同，居间服务已经完成，有权收取合同约定的居间服务费用。目标房屋为央产房这一情况在签署合同时已经如实向杨某告知，合同不能继续履行的原因不是中介公司造成的。不应当退还中介费用。

【法院裁判】

1.买方未尽合理的注意义务，对合同的解除亦应承担一定的责任

法院经审理查明:2015年1月10日，王某（甲方、出售方）、杨某（乙方、买受方）在我爱我家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同前面附一个签约提示，其中交易风险提示中对买受方风险提示第二条约定：在合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。杨某作为目标房屋的买受方，明知其购买的房屋属于央产房，故应在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任。

2.央产房不能交易并非不可抗力，卖方需承担违约责任

 王某作为目标房屋的所有权人及出售方，应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。根据其与原售房单位签订的《单位出售公有住房买卖契约》的约定，该房屋如发生产权转移等变更，应经过原售房单位及王某所在单位同意。故王某未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，王某应当承担相应的违约责任。但因补充协议中约定的违约金标准过高且杨某也有未尽合理注意义务的过失，故法院依法对王某应支付给杨某的违约金数额酌情予以减少。

3.中介不能对央产房屋的限售情况予以核实并合理提示，存在重大过失

我爱我家公司作为专业的房地产经纪服务机构，未能在促成买卖双方签订合同前对央产房屋的限售情况予以了解核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。应当返还履约服务及居间服务费用。

【案例点评】

鉴于央产房的特殊性质，要求买卖双方与中介都要承担比一般房产交易更高的注意义务。买方不能因为有中介的参与，就忽视央产房交易本身的风险，其次中介也须在该种交易中充分履行中介义务，积极核查房屋的上市条件，提示双方存在的合理风险。最关键的是卖方，作为房屋的实际所有人，应当比其他人更了解也更容易了解房屋的权属特性，对相关政策的敏感度更高，因此也在该种交易中承担较高的注意义务。需要关注的是，如果政策障碍并非是不可克服的，如仅需要卖方向单位提出申请、办理一定手续、缴纳一定的费用等等，法院一般会判决卖方继续履行售房合同义务。如果政策障碍是无法规避也没有救济措施的，那么法院将根据具体案情酌情分配三者在该案中的行为责任。

（来源：兰台房地产法评 作者：唐泽）