卖房人突然提出配偶未授权，买房人应该如何处理？

一、案情简介

张女士和王先生为夫妻，张女士名下登记有某小区住宅一套，为夫妻共同财产。赵先生欲购买该房产，与张王二人协商，面谈时张王二人均有向赵先生出卖房屋的意向。三天后，张女士持《配偶同意出售证明》，与赵某签订了《存量房买卖合同》并交付定金，根据合同约定，双方应在90天内办理完房屋过户手续。但合同签订一个月后，房价猛涨，张王二人不想按照原价出售房屋，三番两次与赵先生沟通，希望能够提高购买价格，可赵先生并不同意，双方无法达成一致。此后，张先生突然向赵先生发出电子邮件，说明《配偶同意出售证明》的签字并非自己亲自签名，张女士出卖夫妻共同所有房产的行为没有获得配偶同意，属于无权处分，因此《存量房买卖合同》应属无效。赵先生认为事态严重，多次催促，在合同约定的期限内，张女士拒绝履行任何合同义务，希望得到帮助。 

二、律师分析——赵先生有哪些诉讼方案可选？

方案一：从合同效力入手主张合同无效

首先起诉确认合同有效，要求张女士继续履行合同。如果此诉胜诉，则万事大吉。如果经过审理，查明《配偶同意出售证明》签名确实为伪造，王先生也确实没有对张女士进行其他形式的授权，那么根据很多现在的很多司法判例，合同很有可能因张女士无权处分，并且权利人不予追认而认定为无效。在这种情况下，赵先生启动第二步，因合同相对人过错合同被确认无效起诉张女士承担缔约过失责任并按照过错赔偿相应损失。

方案二：以解除合同要求赔偿

赵先生可以直接根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定（出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持），向法院起诉张女士，要求解除合同，并要求其承担违约责任。根据目前的司法判例，此情况下，买方要求卖主承担房价涨幅的，法院可在合理范围内予以支持。

方案三：同时提出继续履行和赔偿请求

有的司法判例表明，赵先生也可以选择向法院进行诉讼要求“张女士继续履行合同，将房产过户；如合同被认定无效，张女士应退还房款并赔偿损失”

三、律师点评——各种方案优劣

关于方案一：有大量的司法判例根据合同法第51条（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。）认定在权利人无授权的情况下，合同应属无效。因此很多法官会把此案看成是合同效力问题而进行裁判，而合同被确认为无效后，引起财产返还和损失赔偿。但此时，无权处分人应该承担的是“缔约过失责任”而非“违约责任”，其赔偿损失根据过错大小分配，而且赔偿范围小于违约责任，有的判例认为缔约过失只赔偿直接损失，这样对买方存在一定的风险。

关于方案二：按此种方式要求解除合同，对方承担违约责任，但却相对于方案一和方案三在赔偿上更有利。在合同确实不可能履行的前提下，选择方案二更符合法律规定和当事人利益。

关于方案三：这种诉讼请求的提出方式部分法院并不接受。其根据是民事诉讼法第119条第（三）项起诉应有“有具体的诉讼请求和事实、理由”，部分立案法官认为提出“选择式”的诉讼请求并不“具体”，因此不予立案。即使立案成功，也存在方案一中，合同被确认无效后承担缔约过失责任而非违约责任的难题。

当事人切不要以为同一个争议只要诉到法院都会得到相同的结果，不同的解决思路、案由和诉讼请求，以至于法官对于法律的理解都会对争议解决的结果产生重大影响，一次准备不足的诉讼将很有可能导致无法挽回的后果。

（来源：瑾瑞法律热点）