从一件房地产开发公司逾期交房案件看商品房买合同中格式条款的法律效力

一、前言

近日，笔者代理的A某诉B房地产开发公司逾期交房的商品房买卖合同纠纷案件，已由城区基层人民法院（以下简称“法院”）作出了一审判决。

二、基本案情

A某于2011年9月1日与B公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），由A某以首付50％，向银行按揭贷款50％的方式购买B公司所开发的位于柳州市某号路某号房，用途为商业、办公。房屋建筑面积为若干平方米，总金额为若干元。

按照合同第八条约 定，B公司应于2013年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付A某使用（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单 位、建设单位共同验收合格）；如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力，且B公司在发生之日起30日内 告知A某的；2、非因B公司原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期影响的；合同第九条约 定，逾期交房超过90日后，A某有权解除合同。A某解除合同的，B公司应在收到A某解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按A某累计已付款的1% 向A某支付违约金。A某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，B公司按日向A某支付已交付房价 款万分之一的违约金；合同补充协议第十条约定，由于A某的原因未能办理完毕合同备案，贷款手续、或A某未付清房款、贷款还款、有关税费、专项维修基金及合同约定的违约金等，B公司有权拒绝交付房屋，B公司不承担延期交房违约责任。A某至起诉时没有缴纳房屋专项维修基金，B公司逾期400多天未交付商品房。

在庭审时，本案的争议焦点之一：B公司提供的合同条款是不是格式合同条款；B公司能否以A某至起诉时没有缴纳房屋专项维修基金为由拒绝交房，且不承担延期交房的违约金。

三、B公司意见

B公司认为，合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。因A某没有缴纳专项维修基金的行为已构成违约，B公司有权依合同补充协议第十条约定，拒绝交房，且对于逾期400多天交房不承担任何责任。

四、我方意见

在庭审时，我方对于前述争议焦点，提出以下辩论意见：

1.商品房买卖合同中的条款是格式条款。

A某与B公司签订的合同（包括补充协议）条款均为B公司预先准备重复使用，且购房人不能更改的条款。依《合同法》第39条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。即，A某与B公司签订的合同条款均为格式条款。

2. 商品房买卖合同中的格式因违反法律有关规定条款无效。

从补充协议第十条约定内容，结合商品房买卖合同主要义务及责任承担来看，该约定已实质免除了B公司责任、加重A某的责任、排除A某的主要权利，属无效条款。

一是就商品房买卖合同中双方主要义务而言，A某的主要义务就是交付购房款， B公司的主要义务就是在约定的时间内将合格的商品房交付给A某。而房屋维修基金（由《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法规定》）是指按建设部的规定，新建商品住宅出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。即，该基金并不是缴纳给B公司，其属于行政管理范围；二是房屋维修基金的通知主体是B公司。虽然有关行政规章规定房屋维修基金由购房人缴纳，但是房产管理部门并不一一通知各购房人。而是由管理部门直接将各购房人的《房屋维修基金缴纳通知书》，交给B公司，由B公司代为通知。即，只有在B公司通知A某的情况下，A某才知道应缴纳房屋维修基金的具体时间；三是从补充协议第十条约定的内容看，只要购房人有轻微的违约责任(如逾期几日交费的)，就免除了B公司长达400多天的逾期交房责任，有违法律规定及公平的法律原则。因此，依《合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”合同补充协议第十条因免除了B公司未按时交房的违约责任、加重A某的责任、排除了A某向B公司主张逾期交房的主要权利，属无效条款。

五、法院判决

法院采纳了我方的意见。

六、结语

在现实生活中，提供格式条款合同的一方往往处于商务或交易的强势地位，其提供的条款一般会极力免除自身责任，加重另一方的责任。但是，随着我国对反不正当竞争、保障公平交易等为主的法律法规进一步细化，该类条款不仅仅可由人民法院依法确认无效，行政主管机关亦可以对提供方作出行政处罚。