【案情简介及争议焦点】

2003年2月，钱某夫妇与郭某夫妇签订售房协议，约定钱某将厂里分配并取得100%产权的公房以3.8万元卖给郭某。2008年，钱某以协议签订后无房居住为由诉至法院，请求解除合同。

争议焦点：1.协议是否有效力？2.解除理由是否成立？

【裁判要点】

1.售房协议有效。双方所签售房协议合法有效。协议签订后郭某按协议约定向钱某支付了房款，钱某亦按协议约定将其居住的房屋腾出并交付给郭某使用。郭某已履行完毕合同约定的义务，并实际占有了本案争议的房屋。现钱某以经济困难、无房居住为由起诉要求解除协议。因钱某在出售房屋时就已将房屋交给郭某使用，距今已有5年之久，如解除售房协议，让郭某搬出现有住房，必然给郭某一家的生活带来极大的不便，同时，近5年来全国房屋售价大幅上涨，解除售房协议如果仅以原房屋价款及违约金对郭某支付，显然有失公平。

2.合同不予解除。本案中钱某请求解除合同，其不能举证证实该合同存在《合同法》第94条规定的法定情形。故钱某要求解除合同的诉讼请求，不能成立，法院不予支持。

【相关法律风险提示】

1.产权证是确定房屋权属的唯一标准，故购买房改房应查验出卖人是否持有房产证及其是否真实，是否设定抵押，卖房人是否与产权人一致，是否存在其他共有人。对于房改房单位设定产权比例的，购买时必须与单位协商处理。是否系夫妻共同财产或家庭共同财产，买受人亦应了解清楚。对原承租人死亡，产权证尚在办理过程中的房改房，必须向售房单位了解产权办理情况，最好待确定产权人或继承人后签订购房协议，以免引起不必要的纠纷。

2.原售房合同对房改房上市交易设定年限条款或赋予单位同意权、优先购买权的，买受人亦应认真对待、妥善处理。同时要明确职工是否与原产权单位存在利益分配办法，如成本价购买的房改房转让，税费和土地出让金由哪方负担，如标准价购买的房改房需补足费用或与原单位分成问题都是购买房改房不可忽视的需要核实或约定的重要内容。

3.实际履行行为可以佐证房屋转让的意思表示，及时没有书面合同或书面合同上的签名不真实，亦不妨碍转让行为效力。

4.虽然物权法定，但就物权设定的限制条件是否有效，并非同一概念，《物权法》明确不动产所有权的取得可以基于合同，办理登记过户不过是合同履行的内容，未办理登记依然可以取得所有权，只是不能对抗善意第三人而已。故房屋买卖合同条款虽就产权的最后取得，并不以过户为标志，当事人对权利的取得有约定的，该约定依然在当事人之间产生法律效力。

（选自陈枝辉：《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》）