市民问疑：

最近，我和妻子准备通过贷款的方式再购买一套商品房，以实现资金增值保值的目的，但是由于政策的限制无法享受首套贷款利率优惠政策，但我的弟弟现在还没有房子，我想借用弟弟的名义买房以便享受首套贷款利率优惠。请问，这样做会有法律风险吗？

律师答疑：

借用他人名义买房虽能规避房屋限购政策，但却存在着巨大的法律风险。为了打击投机、投资买房， 针对高房价，国家多部委曾多次打出“组合拳”，陆续出台相关限制购房措施，遏制房价过快上涨，对楼市进行调控，这使得一些想通过倒房发财的投资者一时间只能望房兴叹。但现在却有不少购房者为规避限购政策另辟蹊径，借用他人名义购买房屋。借名买房虽然可能达到买房的目的，但其背后却隐藏着购房协议无效、登记权利人否认协议、过户困难、被诉腾房、转卖他人等诉讼风险，对于借名买房应当慎重对待。

根据我们办理的案件借名买房存在着如下法律风险：  

一、在我国不动产的取得必须以登记为生效要件。房屋属于不动产，因此，其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。以他人的名义买房，如果登记购房人一旦产生不良的企图或反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款是很困难的。

二、即使被借用者不会反悔，也同样存在着巨大法律风险。因为在被借用者领取房产证之后，到房屋产权过户给出资人之前，如果被借用者对他人负有到期不能清偿债务，或存在侵权或离婚纠纷等，该房产很可能会被法院查封或拍卖。在这种情况下，出资人很难取得房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，而不能要求继续履行合同、取得房产。

三、借名购买经济适用房、“两限房”等保障性住房，即使签署了书面协议，交付了房款，但因该借名行为系规避国家政策行为，该购房行为事实上损害了公共利益，应属无效，且有可能会承担房屋被政府收回的风险。

四、如果登记产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。即使登记产权人没有发生意外，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

五、如果银行之后核查实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

六、如果登记人将房屋转让给第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回来。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。

律师提示：

针对借名买房的诉讼风险作为律师提醒市民，一定要认识到借名买房暗藏着巨大的经济风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理。

律师建议：

首先，实际出资人与名义购房人之间一定要签订书面的协议，对所购房产的归属、双方的权利和义务及相应的违约责任等事项进行详细的约定。

其次，实际出资人一定要注意保存好与购房、还贷及占有使用房屋相关的证据。如银行打款记录、购房发票、收据、录音录像等证据。一旦出现房屋登记人对借名买房的事实不予认可的情况，在有证据证明自已实际出资的情况下出资人才有可能得到房屋的产权或至少可以向登记人主张债权、减少损失。

最后，对于政策性房产如经济适用房、小产权房、“两限房”应避免借名购买，不要去违反法律的强制性规定。一旦借名购房行为因违反了法律的强制性规定或损害了公共利益被认定为无效，实际购房人要求名义购房人返还的房款仅仅是购房时的房款，并不是升值后的房款，最后导致购房不成反而吃了大亏。 

总之，借用他人名义购房，不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼，更容易出现房财两空的严重后果，劝你谨慎为之。

  （作者：白延伍  河北君德风律师事务所律师）