供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-111）

房屋出售后再抵押致履行不能而解除,卖方应承担怎样的赔偿责任?
---杨某与王某房屋买卖合同纠纷案例解析

【关键词】
房屋买卖 出售后抵押 合同解除 赔偿责任 违约金 利息

【要点提示】
《中华人民共和国合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该条规定，定金条款或违约金条款不可并用，当事人只可择其一而用之。

【案件当事人】
原告：杨某（买受人、乙方）
被告：王某（出卖人、甲方 ）

【案情简介】
杨某与王某于2013年12月23日签订一份《房屋买卖合同》，杨某购买王某房屋一套，约定：一、房屋成交价：85万元整。二、支付方式：1.定金25万元，首付款10万元，剩余尾款50万元乙方通过银行贷款支付。三、甲乙双方承诺，待乙方申请银行贷款审批通过后，约下证（指涉案房屋甲方的房证）十五个工作日内，到相应房管部门办理房产所有权转移手续等（具体约定详见房屋买卖合同）。四、违约责任：1、若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金。 2、若乙方违约……。
该合同成立生效后，杨某依约履行了合同，先后向王某支付定金二十五万元和首付款十万元，合计支付三十五万元，而王某在房产证下发后，故意隐瞒、拖延，以不正当理由拒绝办理房产过户手续，又将房产恶意向他人进行了抵押，导致合同不能履行。故杨某于2015年11月30日诉至法院，请求：一：解除《房屋买卖合同》。二、王某返还双倍购房定金五十万元、返还首付款十万元，共计六十万元。3、王某承担违约金十七万元。4、王某赔偿自2014年1月1日起至实际付款之日止，以三十五万为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。

【法院判决】
一、解除《房屋买卖合同》；
二、王某返还杨某双倍购房定金34万元，已经支付的购房款18万元，共计52万元。

【案件解析】
案涉房屋买卖合同因出卖方再抵押致履行不能而解除，出卖人应怎样承担责任？买受人能否同时主张卖方双倍返还定金及违约金？
首先，杨某与王某签订了《房屋买卖合同》，双方之间成立房屋买卖合同关系，杨某已经如约向王某交付定金及首付款，王某未按照合同约定履行义务，且在房屋产权证书下发后，在该房屋上再次设立抵押权，并至今不能向抵押权人偿还债务，以消灭抵押权履行向杨某办理房屋产权过户登记的合同义务，以达到房屋买卖合同的目的，造成合同根本不能履行，其应当承担违约责任。
其次，杨某要求王某返还双倍购房定金50万元、预付款10万元，虽然合同中约定定金数额为25万元，但该房屋买卖合同的总价款为85万元，根据法律规定，定金不得超过合同总金额的20%，超过部分无效应当折抵价款，故其定金应当确定为17万元，超出的8万元不能视为定金应当视为价款，故法院对其请求支持双倍返还定金34万元、及其他已付房款18万元。
再次，杨某要求王某承担违约金十七万元，虽然系合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中杨某已经主张了定金则不得再主张违约金，杨某也明确表示选择要求对方双倍返还定金，故法院未再支持其对违约金的诉请。
最后，杨某要求王某赔偿自2014年1月1日起至实际付款之日止的利息损失，因返还房款系双方解除合同后出卖人的付款义务，故该诉讼请求没有依据，法院不支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。