农村房屋买卖风险（二） ----------非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同无效

【案情简介】

2006年9月10日，王某某与黄某某、李某某签订了房屋买卖合同，双方约定，黄某某、李某某将位于某市鼓楼区瓦房南六巷15号（土地性质为农村集体土地）的房产出售给王某某，房屋的总价为86000元。合同签订后，王某某向黄某某、李某某支付了全部的购房款，黄某某、李某某亦将该房屋交付给王某某。此后，王某某对该房屋进行了翻建。双方签订的房屋买卖合同中载明的位于鼓楼区瓦房南六巷15号的房产与在鼓楼区房地产管理处备案登记的位于瓦房村房屋（徐郊房字第08400号）系同一套房产，该房产在鼓楼区房地产管理处登记的所有人系黄某某。黄某某、李某某的户籍所在地为鼓楼区瓦房南六巷15号，王某某的户籍地为云龙区沙前巷28幢1单元502室。2012年6月份原告黄某某、李某某起诉到法院，要求确认双方于2006年签订的房屋买卖合同无效。

【法院裁判】

法院经审理认为：根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……………农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”应理解为农村宅基地使用权的取得有着严格的身份，即只有具备集体经济组织成员的身份才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制度。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，涉案房屋下的土地使用权为瓦房村集体所有，而王某某并非该集体经济组织成员。故黄某某、李某某与王某某签订的房屋买卖合同违法法律的强制性规定，应为无效。法院据此判决，黄某某、李某某与王某某在2006年9月10日签订的房屋买卖合同无效。

【律师分析】

在市场交易中，法律对于农村房屋买卖的问题具有严格规定，《最高人民法院关于依法<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办【2011】442号）第15条明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据《合同法》第52条和《土地管理法》第43条规定，认定该买卖无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。另外《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确规定，“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般认定为无效。”本案中，双方非同一集体经济组织成员进行房屋买卖合同应当认定为无效。律师在此提醒广大的购房者，在购买农村房屋的时候应当特别注意风险的防控，目前农村房屋拆迁比较多，一些出售人为了利益的最大化，可能会撕毁双方之间达成的房屋买卖合同。

来源：互联网  作者：钱琳