房屋买卖中预约合同的认定及其效力

在商品房买卖过程中，买卖双方通常会签订定金合同。但随着房地产市场的变化，存量房交易中也出现了定金合同，通常我们需要仔细辨别定金合同的性质，明确其属于预约合同或本约合同，两种合同对买卖双方的约束力不同。预约合同只是合同双方达成将来一定期限内订立本约合同的意思表示，对双方当事人不产生与商品房买卖直接相关的权利义务。笔者与大家分享近期办理的一起房屋买卖纠纷案件，便于直观感受预约合同中买卖双方的权利义务关系以及居间人与双方当事人之间的权利义务关系。

一、案情简介

2016年9月，原告杨某委托居间人出售一套房屋以及子母产权的车位。

2016年9月25日，杨某与王某在居间人处签订《定金协议书》，该合同主要约定了买卖标的物、价格、双方税费的承担以及定金数额，同时约定王某在合同签订时付款给杨某，杨某配合王某办理商业贷款。合同签订后，买房人王某依约将定金交至居间人。此后，买卖双方都在磋商正式条款并约定见面具体时间，由于双方未能协商一致，尚未签订正式的房屋买卖合同。

2016年9月25日、2016年10月5日，南京市人民政府先后发布了限购政策，由于杨某与王某未签订网签合同，受到了此次限购政策的影响。王某告知居间人无法履行合同。居间人遂退回了其留存的产权证，并告知了原告杨某。

2016年10月31日，杨某将王某和居间人诉至法院，要求王某继续履行定金协议，同时要求居间人向其交付王某留存的购房定金。

二、争议焦点

1.买卖双方王某与杨某之间的权利义务如何认定？

2.居间人对原告杨某是否存在交付定金的义务？

三、律师分析

1.买卖双方之间权利义务的认定

《定金协议书》系预约合同，对买卖双方当事人不产生与相关交易直接的权利义务。

买卖双方就涉案交易达成的《定金协议书》，约定：“签定正式合同，正式合同内容如下”、“乙方于合同签定时付款给甲方，甲方配合乙方商业贷款”，从合同条款的字面理解，应认定该合同系签订正式《存量房买卖合同》前的预约合同或意向协议，该协议并非本约。签订预约合同后，交易双方应积极磋商具体条款确定双方的权利义务，从而实现预约合同的目的。但是，对于房产交易本身的权利义务而言，应通过签订正式《存量房买卖合同》约定具体条款。

双方未能签订正式《存量房买卖合同》的原因无法归责任一方当事人，双方均不承担责任。

预约合同成立后，双方都在磋商正式条款并约定具体见面时间，期间南京市出台有关房地产宏观调控中限购、限贷措施的通知，导致被告王某无法变卖其名下其他房产，也导致王某无能力支付首付款。同时，由于王某名下已有两处房产，根据新政规定，王某无法以银行贷款方式支付房款，凭王某现在的经济状况，其已不具备全款继续购买涉案房屋的条件，由此导致买卖双方也无法达成正式的《存量房买卖合同》，此类情形属于不可归责于任何一方当事人的原因。

2.买卖双方与居间人权利义务的认定

居间人并非《定金协议书》的当事人，居间人对原告不承担任何合同义务，原告主张居间人返还定金，无事实根据。

居间人收取王某交来的定金，系王某的单方委托行为，当双方无法达成交易合同时，居间人只能将两证还给房主，即原告；同时将收到的定金退还给交款人王某。居间人无权对双方之间可能产生的权利义务进行评判，也无权代理王某决定交付定金给原告。此外，居间人在双方达成协议无望的情况下，已将该定金退还给买方王某，并无任何不妥之处。

四、办案结果

庭审中，承办律师作为居间人的代理人围绕以上争议焦点，结合证据向法院充分阐述了观点，最终法院采纳了承办律师的观点，认为：

《定金协议书》为有效合同，虽然合同中约定了房屋买卖部分内容，但由于欠缺房屋交付、款项给付时间等房屋买卖合同的必备条款，故该合同不构成房屋买卖的合同本约，而是双方为签定房屋买卖合同所订立的定金合同。依据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高等情形除外。如果合同履行过程中，非因当事人过错存在履行障碍，导致合同事实上不能履行、不适于强制履行或者履行费用过高的，合同应当终止履行，互不承担违约责任。由于在《定金协议书》履行过程中，南京人民政府发布了限贷政策，影响较大，对被告王某造成了合同履行障碍，如继续履行《定金协议书》会造成双方当事人的权利义务失衡，因此双方未签定正式的房屋买卖合同系不可归责于双方当事人的事由造成的。故《定金协议书》应当终止履行，双方互不承担违约责任。另外，现居间人已将被告王某交付的定金给付给被告王某，原告的的诉请不符合法律规定，法院不予支持。

最终，法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定判决驳回原告的诉讼请求。

来源：互联网  作者： 朱军 孙秋玉