一、国有土地物权制度概述
    物权法主要调整存在于动产和不动产（包括土地）之上的物权。在我国土地公有制之下，土地的相当部分归国家所有。所以，国有土地物权就成为物权法规范的重点内容。
    本文所称的“国有土地物权”，是指在国有土地上直接产生的物权，包括国有土地所有权和国有土地上设立的用益物权和国有土地上设立的担保物权。如果是以国有土地上的用益物权（如建设用地使用权）再设立担保物权，就不属于此范畴。
    我国物权法虽然放宽了抵押财产的范围，于《物权法》第180条第1款第7项的规定，凡是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”都可以抵押。但是，根据宪法的精神，土地所有权不得流转，所以，《物权法》第184条第1款继续规定，土地所有权不得抵押。国有土地所有权当然也不得抵押。另外，我国法律传统一直都不承认，质权和留置权的客体可以包括不动产，物权法也继续了这一传统。国有土地当然也不可能成为质权和留置权的客体。因此，我国物权法上的国有土地物权，仅仅包括两类，即国有土地所有权和国有土地上设立的用益物权。
    此次物权法的制定，不仅继承了以往的立法经验，继续确认了以往比较成熟的国有土地物权制度，而且，针对实践中的具体问题并借鉴国外先进立法经验，从而完善了国有土地物权制度。
    二、国有土地所有权制度的完善
    （一）国有土地所有权的客体
    《物权法》第47条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”这就明确了国有土地的范围，防止因归属不明而造成国有财产流失。另外，本条还强调了，必须基于法律规定，农村和城市郊区的土地才属于国家所有。
    （二）国有土地所有权的主体
    物权法明确了，国家所有就是全民所有。同时，该法还首次以民事基本法的形式统一规定，除非法律有特别规定，国有财产由国务院代表国家行使所有权（参见《物权法》第45条）。当然，国有土地所有权的主体也是国家，而且也是由国务院代表国家来行使国有土地的所有权。如此规定的理由有如下几个：其一，这符合人民代表大会制度的特点。因为全国人民代表大会是最高国家权力机关，而国务院是最高国家权力机关的执行机关。一般来说，执行机关是对外的代表。其二，国务院代表国家行使国家所有权可以避免在全国人大内部再设置相应的机构，从而实现机构的精简。其三，国务院代表国家行使所有权，同时，它要向全国人大负责，受全国人大监督。这就有利于全国人大发挥其监督职能。
    （三）国有土地的专属性
    国有土地是具有专属性的物，它只能专属于国家所有。按照物权法第41条的规定，“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”而根据宪法的精神，国有土地是专属于国家所有的，这就排除了集体、私人等其他民事主体取得国有土地的可能性，并强化了对国有土地的保护，避免了国有土地的流失。从民法的角度来看，这其实是从民事权利能力的角度，限制了国家以外的其他民事主体的权利能力的范围。另外，国有土地因为其专属性，它也不可能适用善意取得制度。
   （四）国有土地所有权的登记
    不动产物权原则上是应当登记的，这是物权法上公示原则的要求。国有土地的所有权也不例外。但是，我国物权法第9条第2款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这就是说，国有土地的所有权也可以不登记。之所以如此规定，是因为一方面，国有土地的所有权是基于法律规定或者征收等非法律行为而取得的，这些基于非法律行为取得的物权，是可以不登记的，只不过，非经登记不得处分。另一方面，国有土地的范围是由宪法和法律来确定的，这就已经事实上被公示了。如果强行要求必须登记，反而会增加不必要的登记成本。
    （五）国有土地的孳息收取
    作为物的一种，国有土地也存在孳息收取的问题。物权法虽然没有专门针对国有土地规定孳息的收取问题，但是，其关于物的孳息的一般规定是可以适用于国有土地的（参见物权法第116条）。这些规定据此，国有土地的天然孳息，原则上由国家取得。如果国有土地之上又设立了用益物权的，除非当事人另有约定，应当有用益物权人取得。此外，国有土地的法定孳息，原则上通过当事人的约定来确定归属，例如，建设用地使用权人就可以和国家约定，谁取得土地租金。如果当事人没有约定国有土地法定孳息的归属或者约定不明确的，就应当按照交易习惯来取得。
    （六）国有土地的相邻关系
    我国物权法采德国的立法例，将相邻关系作为所有权的内容加以规定。我国《民法通则》仅用一条来规定相邻关系问题（参见该法第83条），而物权法以9条的篇幅进一步完善了相邻关系的规则。国有土地的相邻关系问题，自然也就成为物权法完善的对象。
    相比于《民法通则》，物权法主要在如下方面完善了国有土地的相邻关系：其一，引入习惯，以妥善调整相邻关系，即如果法律、法规没有规定，可以按照当地习惯来处理相邻关系问题。其二，细化了原有的相邻关系规则。《民法通则》原来列举了一些相邻关系，如截水、排水、通行、通风、采光。物权法丰富了其内容，例如，其规定“对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”其三，增加了相邻关系的内容。这主要体现为，明确列举了因建造维修建筑物而产生的相邻关系、因修建管线等产生的相邻关系、因不可量物（如噪声、光、电磁波等）而产生的相邻关系。
    （七）国有土地所有权的保护
    我国《宪法》和《民法通则》明确了国家财产受法律保护的精神，物权法第56条继续贯彻这一精神，规定“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”国有土地作为重要的国有财产，显然也是要受到法律保护的。
    我国物权法还首次以法律的形式承认了物权请求权制度，明确了三种物权请求权，即所有物返还请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权（参见物权法第34、35条）。该制度规定于物权法总则，当然适用于所有物权的保护，国有土地所有权也不例外。这就从物权法的制度层面，强化了国有土地所有权的保护。
   二、国有土地上的用益物权制度
    （一）国有土地上设立用益物权的任意性和有偿性
    物权法的立法目的之一就是要实现物尽其用。为了贯彻这一立法目的，《物权法》第118条规定：“国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。”这实际上是允许国有土地的所有权人依法可以任意设立用益物权，从而实现权能的分离。这既是对国有土地所有权不得移转的变通，也是实现国有土地“物尽其用”的需要。
    同时，考虑到国有土地的全民所有性质，也是为了保障全民的利益，物权法首次以民事基本法的形式确立了国有土地有偿使用制度。该法第119条规定：“国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。”这就明确了，在国有土地之上设立用益物权原则上是有偿的，只有法律明确规定的情况下（如法定的划拨土地），才可以无偿使用，该原则的确立， 强化了对国务院处分国有土地权利的限制。
    （二）国有土地上的承包经营权
    国有土地之上也可能设立土地承包经营权，允许其他人在其上进行农业生产。在土地承包经营权物权化的背景下，物权法第134条规定：“国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。”这就第一次明确承认了，国有土地上承包经营权是用益物权。 
    （三）国有土地上的建设用地使用权
    国有土地的主要使用目的就是用于建造建筑物等工作物。建设用地使用权就是为此而设立的。我国物权法继续承认建设用地使用权的物权地位。同时，完善了建设用地使用权制度，具体表现在：其一，首次建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（参见物权法第136条）这实际上就是在法律上认可了空间权制度，不仅解决了实践中出现的利用地下地上空间的问题（如修建地下商城），还突破了以往的建设用地使用权理论，具有重大的意义。其二，首次规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。我国现有法律规定，住宅建设用地使用权期间届满的，房屋收归国家所有。物权法实际上修改了这一规定，从而强化了对私人物业的保护。
    （四）国有土地上的地役权
    地役权就是利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的用益物权。物权法首次规定了地役权制度。地役权制度可以普遍适用于所有的不动产，所以，国有土地之上也可以设立地役权。这实际上就增加了国有土地的利用形式。
     出处:载于《国土资源报》2007年7月9日 作者：周友军  北京航空航天大学法学院  副教授