房价暴涨致违约事件频发，如何才能避免被“坐地加价”

2016年青岛楼市一片火热，部分区域房价暴涨。面对飙升的房价带来的巨大利益，卖方违约情形时有发生。

青岛的李女士就遇到了这一最坏的情形，今年6月份，李女士以108万价格购买了青岛某小区的住房，然而就在等待贷款审核的一个月时间里，房价涨了30万。房主后悔了，拒绝配合过户，无奈之下，李女士将房主告上法庭，要求房主继续履行合同，法院判决李女士败诉。

明明是房主违约为什么法院会判李女士败诉，且听律师给你讲解。

原来房主将房屋以138万的价格卖给第三人，并且已经办理了过户。如果房屋卖给第三人并已办理了过户，那么合同不能继续履行。李女士诉讼请求错误。这时李女士可以要求解除合同，同时可以根据合同追究出卖人违约责任并要求赔偿房屋差价。

那么房价涨价后如何避免卖方毁约呢？

听律师给你支招

第一种合同签订阶段：

1、为防止卖方因房价上涨主动违约，首先是增加定金数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金，增加了卖方的违约成本。但是需要注意的是，定金的金额不能超过合同总金额的20%。根据《中华人民共和国担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”

2、增加违约金数额，卖方违约需要支付高昂违约金，需要注意根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释《二》第二十九条当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”  但是无形之中对违约者起到了震慑作用。

根据合同法116条规定当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。

3、尽量将合同条款约定详尽细致，防止因约定不明产生纠纷;

4、尽可能地缩短房屋交易时间，让卖方没有违约的理由与借口。

第二种合同履行阶段：出卖人要求提高房价办理过户 

出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求查封所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人并进行过户，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

房屋是大宗商品，买卖需要多加谨慎，尤其是二手房，状况五花八门，在购买二手房时一定要注意查看房屋手续是否齐全，确定房屋产权是否明晰，买房双方在签订合同时需要对细节问题进行全面考虑，并在合同中约定清楚权利保证、房屋价款、交易方式、出现违约的处理方式和违约责任的承担方式都是不可忽视的方面，守约一方主张权利的成本比如诉讼费、律师费等也可在合同中约定由违约方来承担。最好请专业的律师参与整个过程。（来源：崇杰律所文化)