购买小产权房约定违约责任有用吗？                   

一、案情简介 

某甲（卖方）与某乙（买方）签署了一份小产权房的买卖合同，并且约定一方毁约将按房屋总价的20%承担违约责任，之后，某甲反悔不卖，问：某乙能否按合同条款追究某甲的违约责任？

二、律师评论

本律师认为：

1、买卖小产权房目前在我国是不受法律保护的，买卖合同也是无效的。

2、合同无效的法律后果是，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3、签署小产权房买卖合同，一般情况下，视为双方都有过错，因此，一般若签署合同时间不长，一方毁约的，各自的损失各自承担。互相很难追究对方的责任，当然，若卖方收取了买方的购房款的，还是应当返还的。签署合同时间较长（比如多年前签的合同，房产已交付买方居住多年的），此种情况下法院判定赔偿责任则十分谨慎，会考虑多种因素，有的法院会支持部分“升值”赔偿，有的则不支持。

4、有人认为合同法第五十七条规定了“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”，故误以为违约责任条款是独立存在的条款，应当适用。但提醒注意：合同法第十二条列出的条款中明确把“违约责任”和“解决争议的方法”分别列出，由此可知，合同法第五十七条表达的意思一般是指约定的管辖条款是有效的（如约定是向法院起诉还是向仲裁委申请仲裁）。

5、还有人认为合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。但本律师认为，这里显然指的并非是“违约责任条款”。

6、购买小产权房可能还会遇到夫妻一方未经另一方同意悄悄“出售”，因此，易起纠纷风险大，建议谨慎投资小产权房。

相关法条

《合同法》

第十二条　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十七条　合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（来源：刘燕娟）