客观因素致延期5个月取得不动产权证，出卖人仍被判承担违约金70万元！
非卖方原因延期取得不动产权证不构成根本违约，法院不支持房屋买卖合同解除！
---吕某与余某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

                     
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-049-2总第260）
联系│咨询/委托 13911056513(张涛律师)
         合作/加盟 13911056513@139.com

【关键词】
房屋买卖合同纠纷 二手房买卖 房屋产权证 解除合同 约定解除 法定解除 延期办证 根本违约 定金罚则 继续履行 预期利益

【要点提示】
因政府办理不动产权相关部门职责调整原因，造成出卖人延期取得房屋不动产权证，并非是出卖人主观故意行为造成的违约，而是客观因素造成的，不构成根本性违约，但出卖人对未按期取得房屋产权证的违约行为亦应承担相应的违约责任，

【当事人信息】
原告：吕某（上诉人、买受人）
被告：余某（被上诉人、出卖人）

【案情简介】
2016年9月3日，吕某为了投资而购买涉案房屋，通过居间人范某协助，与余某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及定金补充协议》。
合同约定：余某将涉案房屋以4950000元出售吕某；涉案房屋预计于2017年2月取得房屋所有权证，具体时间视开发建设单位实际办理而定；余某在合同签订当日将涉案房屋相关资料的原件交由吕某保管，在合同签订之日起3日内将涉案房屋交付吕某使用；特别约定，如非当事人双方原因致使该房屋自本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，当事人双方继续履行合同，余某从房屋开发商处所获违约金及赔偿款归吕某所有，如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意继续履行合同，由过错方向另一方支付总房款的20%作为补偿。
补充协议约定：余某承诺在2017年6月1日取得该房屋所有权证，在取得房屋产权证后5日内通知吕某和第三人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续;2016年9月3日、4日、30日、10月31日、2017年1月31日分五次给付购房款50000元（定金）、150000元（定金）、1100000元、1300000元、1400000元，剩余购房款950000元于房屋房权转移过户后，由银行支付给余某；余某逾期未取得房屋产权证，余某构成根本违约，吕某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，余某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向吕某支付违约金。
合同签订后，2016年9月3日，余某将涉案房屋原始购房合同、原始购房发票、公积金票据交给吕某保管，余某将涉案房交给吕某。吕某按照“合同”和“补充协议”约定的期限，分五次向余某支付购房款共计4000000元，同时通过银行转帐向居间人范某支付9900元，余某于2016年9月9日前向开发商交付了办理涉案房屋产权证所需的全部手续。2016年10月20日将涉案房屋抵押贷款1270000元偿清。2016年底，因政府成立不动产管理局，致使办理房屋不动产权证手续暂时无法办理。
2017年10月17日，县不动产管理局颁发不动产权证书，2017年11月6日，余某从开发商处领取到涉案不动产权证，并通知吕某，要求吕某办理房屋过户手续，交纳剩余购房款。2017年11月10日后，吕某与余某及余某妻子就涉案房屋合同履行，办理后续贷款手续及过户事宜进行沟通协商，余某告之吕某如吕某在2017年12月14日完成购房尾款支付，房屋尾款可以便宜50000元。双方就如何履行合同未达成一致意见，吕某于2017年11月14日将余某诉致法院。请求：1、解除吕某与余某于2016年9月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及定金补充协议》；2、余某立即返还吕某购房款4000000元；3、余某向吕某支付违约金3910500元、居间服务费10000元；4、余某向吕某支付上述欠款的利息。

【法院判决】
【一审】：
1.余某支付给吕某违约金200000元；
2.驳回吕某其他诉讼请求。
【二审】
1.维持一审判决第二项；
2.变更一审判决第一项“余某支付给吕某违约金200000元”，为“余某支付给吕某违约金700000元”。

【案件解析】
一、以投资房产作为购房目的与国家及政府坚持的房屋是用来住的不是用来炒的政策相违背，法院不支持解除，双方合同继续履行！
【详见前文解析…】

二、因客观原因致出卖人延期取得不动产权证，并造成后续房屋买卖合同履行纠纷，如何判定出卖人的行为性质及责任承担？
余某在签订合同后，积极的办理涉案房屋不动产权证手续，后因政府办理不动产权相关部门职责调整等原因，造成余某未能在2017年6月1日取得涉案房屋不动产权证，并非是余某主观故意行为造成的违约，而是客观因素造成的。余某未按约取得涉案房屋不动产权证的行为，不构成根本性违约。
关于吕某要求余某支付违约金3910500元、居间服务费10000元问题，虽余某未按期取得房屋产权证的行为不构成根本性违约，但余某对未按期取得涉案房屋产权证的违约行为亦应承担相应的违约责任，吕某要求余某支付3910500元违约金的确过高，吕某未提供证据证明其实际损失达到3910500元，现余某要求降低，结合双方合同履行情况，余某将涉案房屋及时交付给吕某，吕某亦及时向余某支付购房款4000000元的事实，但余某超过合同约定5个月有余才取得涉案房屋不动产权证书的实际情况，法院认为，违约金的确定既要考虑合同履行情况，同时应考虑房屋价格波动等综合情况，因此酌定被余某支付给吕某违约金700000元（二审调整后的数额）；因第三人是吕某自行找来做中间人，双方在合同中未约定居间服务费数额，亦未约定该费用的承担方，现余某对居间费用不予认可，吕某亦不能提供证据证明其主张，故对吕某要求余某支付居间费10000元的诉讼请求，法院不予支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。