擅自处分名下共有房屋，履行不能合同应予解除
——刘某与田某房屋买卖合同纠纷案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-048总第259）
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【关键词】
房屋买卖合同纠纷 公有房屋 擅自处分 无权处分 善意取得 合同解除 履行不能  合同效力  违约方的解除权
 
【要点提示】
擅自出卖登记在自己名下的夫妻共有房屋，配偶不同意、不协助的，房屋买卖合同虽有效，但不具备继续履行条件，应予解除。

    【当事人信息】
原告：刘某（反诉被告/买受人）
被告：田某，方某（反诉原告/出卖人）
第三人：北京麦田房产经纪有限公司（经纪公司/中介机构）

【案情简介】
刘某与田某于2016年4月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某购买田某房屋，成交价格为258万元，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠紛的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。《附件二》约定买受人支付定金40万元，具体支付时间为签订本附件当日支付10万元，剩余30万元于2016年4月27日前支付；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。刘某、田某并于同日与中介公司签订《居间服务合同》，还签订一份《房屋状况说明书》，其中在“有无其他共有人包括按份共有及共同共有(夫妻共有)一栏中，勾选“无”。上述合同签订时，田某未出示配偶方某出具的同意售房声明或授权委托书。 刘某于2016年4月23日给付田某定金10万元，于2016年4月28日给付定金28万元，于2016年5月16日给付2万元。此后合同未再继续履行。  
刘某起诉，请求: 继续履行签订的房屋买卖合同，田某，方某协助办理房屋的过户手续。
田某辩诉称未说过房屋属单独所有，表示需经配偶方某同意才能签署，但中介表示可以事后补交，并要求田某补交方某出具的同意出售声明及承租方出具的放弃优先购买声明。但事后方某不同意追认，且考虑到刘某给付定金构成迟延，田某就未再继续履行合同。反诉请求: 解除签订的房屋买卖合同。

【法院判决】
一、解除刘某与田某于2016年4月23日签订的房屋买卖合同。
 二、驳回刘某的诉讼请求。

【案件解析】
未经共有人同意擅自出卖名下房屋，合同履行不能，如何解决？
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第五条规定，出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。《民事审判指导与参考》（总第57辑）第15条规定，出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
本案中，田某擅自出卖名下的夫妻共有房屋，构成无权处分，房屋买卖合同有效，买受人由于未转移登记，不符合善意取得构成要件，房屋所有权仍属于方某与田共有，现共有人方某不同意出卖且不愿意协助办理转移登记，涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能，合同目的难以实现，合同应予以解除。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》》
第五条 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
 《中华人民共和国物权法》
第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　  (二)以合理的价格转让；
　  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。