北京法官解读“317新政”，如何应对房屋买卖纠纷

3月17日，北京房地产市场出台楼市调控政策“317新政”。可以预见，二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。对此，北京西城法院民一庭法官总结了二手房买卖中双方可能面临的有关问题，并结合审判实践和法律规定对相关问题予以解答。

问题一：“317新政”后，买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”，从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？

答：针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难;对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

问题二：“二套房”首付比例大幅提高，导致合同无法继续履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失?

答：司法实践中，因不可归责于当事人双方的公共政策事由使合同无法继续履行，一方申请解除合同，另一方要求补偿其合理损失，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。若因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，法院一般会结合案件本身情况，具体分析，相应予以支持。

问题三：新政出台后，房屋买卖合同一方违约不履行合同义务的，另一方可否要求对方继续履行?

答：根据《合同法》规定，除当事人约定解除及其他原因(不可抗力、楼市新政等)致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然，即使房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。

问题四：“317新政”后，规避限贷政策进行二手房买卖有风险么?

答：一些购买力不足的买家，设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价，一旦遇到房价上涨等原因，业主会投诉，要求撤销银行已经做出的贷款承诺。所以千万别抱着规避限贷政策的侥幸心理购房，相关部门的从严监管也是一把随时会亮出的风险“利剑”，应诚信守法购房。

问题五：“317新政”出台后，楼市“连环套”现象一旦发生纠纷，房屋买卖合同一方可否以第三方原因向合同相对方主张免责?

答：根据合同的相对性。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。房屋买卖合同因第三人原因发生违约的，当事人一方依旧应当向对方承担相应的违约责任。

来源：北京西城区法院  作者：谢伟辉