不动产继承办理流程、税费计算、再出售时税费计算及税务文件参考（长宁区）

一、不动产继承：

指依照法定程序把被继承人死亡后所遗留的房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为；

二、从继承财产的方式可分为：

法定继承和遗嘱继承；

三、继承不动产的办理流程：

第一步：取得继承文件

继承人至房屋所在地的公证处办理继承公证手续或凭人民法院已发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决书；

第二步：税费申报、缴纳

继承人携带办理继承相关资料【法院文书或继承公证书、继承人身份证件、不动产产权证、被继承人与继承人亲属关系证明（若法定继承时需提供）、被继承人死亡证明（若法院文书、公证书未体现时需提供）】至上海市长宁区不动产交易中心（剑河路606号）二楼办理税务申报及缴纳（若需）手续；

第三步：转移登记

办理完结税费申报后至一楼办理产权转移登记手续【继承人身份证件、不动产产权证、契税完税凭证（二楼税务部门开具）、法院文书或继承公证书】；不动产交易中心依据法院文书或公证书予以办理，最快当天手续全部办结，20个自然日（法定节假日除外）不动产交易中心可出具产权证；

四、继承当次税费计算：

继承当次应缴税费法定继承☑公证处按办理不动产继承手续时不动产的市场价格1%左右收取继承公证费；

☑不动产交易中心税务部门无须缴纳税金；☑不动产交易中心交易部门缴纳80元登记费；继承当次应缴税费遗嘱继承（本条特指给法定继承人以外的人）☑公证处按办理不动产继承手续时不动产的市场价格1%左右收取继承公证费；

☑不动产交易中心税务部门缴纳3%契税；☑不动产交易中心交易部门缴纳80元登记费；

特别注意：若是凭借法院文书办理继承手续的，应注意是否会出现买卖或赠与的情况；例如：原产权人为B、C。A与B为夫妻但未登记产证，C为A、B的子女，产权B、C各占1/2；现在B去世了，通常A为B的配偶则必须先占B份额部分的1/2即为所有产权的1/4，剩余1/4部分由A、C继承，但若涉及法院判决的情况则可能判决的结果会直接判决给C，此时拿法院文书至不动产交易中心办理继承手续时，税务部门会先让A、C选择A本该继承B的1/4部分是通过赠与的方式还是买卖的方式给到C（因为法院文书上未提及给到C的方式，且法院文书至写了新登记的产证为C），遇到此类情况，在计算税费时会比原来多一个买卖或者赠与的情况；

五、通过继承方式获得再出售缴税：

通过继承方式获得不动产再出售应缴税费法定继承及遗嘱继承☑增值税及增值税附加按正常买卖计算（时间及原值按被继承人原购进时计算）；
☑个人所得税分两种情况：

a.      出售不动产为继承人家庭自住5年（时间从被继承人原购进时起算）以上且为家庭唯一生活住房：免征；

b.      出售不动产不为继承人家庭自住5年以上且家庭唯一生活住房：应缴个人所得税=【继承人本次出售核定价格—被继承人原购进价格—本继承人原购进缴纳契税—继承人本次出售缴纳增值税及其附加—继承人办理继承公证的公证费】*20%

六、法定继承：

法定继承人分为第一顺序及第二顺序（继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承）：

★第一顺序：配偶、子女、父母。丧偶的儿媳对公婆、丧偶的女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人；

★第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。养子女与生子女之间、养子女与养子女之间，是养兄弟姐妹，都可成为第二顺序的继承人；

七、税务文件参考：

★财税【2009】78号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知：房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，对当事双方不征收个人所得税。

★国税发【2006】144号个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知：个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定执行；

注意：因继承情况复杂多样，特别针对遗嘱继承这一类情况，可能各区不动产交易中心对文件的理解不一，故特此说明本文仅供参考，详情还请各位至房屋所在地的不动产交易中心咨询或与交易监管部进行确认！（来源：三千石地产经纪）